Les étapes d’une vente immobilière :
Comprendre le parcours, simplement
Une vente immobilière ne commence jamais
par un prix, une annonce ou des documents.
Elle commence toujours par une situation personnelle. Un changement de vie, une séparation, une hésitation entre vendre ou mettre en location, une contrainte financière, liée par exemple à des dettes ou à un nouveau projet nécessitant la vente et parfois une succession. Derrière chaque bien immobilier, il y a avant tout des personnes, ce qu’elles vivent, leurs priorités, leurs délais et leurs interrogations.
Vendre un logement n’est jamais un acte anodin. Pour beaucoup, c’est même l’un des projets les plus importants d’une vie. C’est pour cette raison qu’avant toute décision, il est essentiel d’être conseillé, de comprendre les enjeux et de savoir à quoi s’attendre.
1. Tout commence par votre situation personnelle
Selon votre contexte, la vente n’est pas toujours la seule option. Certains propriétaires hésitent entre vendre ou mettre en location leur bien. Le rôle d’un conseiller immobilier est alors de vous aider à comparer ces possibilités, à en comprendre les conséquences et à vous orienter vers la solution la plus cohérente pour votre projet, sans précipitation.
2. L’estimation : trouver le juste prix
Fixer le bon prix est un équilibre entre votre objectif et la réalité du marché. Le type de bien (appartement, maison, terrain ou immeuble), sa localisation, son état et le contexte local sont déterminants. Un prix mal positionné a toujours des conséquences : trop élevé, le bien reste en vente, le temps passe et cela finit souvent par coûter de l’argent ; pas assez cher, vous perdez directement de la valeur. L’objectif est donc de définir un prix juste, cohérent et défendable dès le départ.
3. Anticiper certains impacts fiscaux
Une résidence principale n’est pas soumise à l’impôt sur la plus-value. En revanche, un bien mis en location puis vendu ultérieurement peut, dans certains cas, générer une plus-value imposable. Il existe des situations particulières et des exceptions, mais l’essentiel est d’en avoir conscience avant de décider, afin d’éviter les mauvaises surprises. Ce sujet fera l’objet d’un article dédié.
4. Préparer le dossier vendeur
Cette étape est souvent sous-estimée, alors qu’elle est essentielle pour sécuriser la vente. Selon votre situation et le type de bien, certains documents sont indispensables.
Documents généraux
Documents généraux
- Pièce d’identité
- Titre de propriété
- Dernières taxes foncières (il peut y en avoir plusieurs selon les biens)
- Justificatifs de consommation d’énergie (à titre indicatif, pour aider les acquéreurs à se projeter)
- DPE
- Audit énergétique, lorsque la réglementation l’impose
- Amiante
- Plomb
- Gaz
- Électricité
- État des risques (ERP)
- Assainissement non collectif, le cas échéant
- En copropriété : règlement de copropriété, charges, travaux votés en assemblée générale
- Terrain : documents de bornage, règles d’urbanisme
- Immeuble en monopropriété : diagnostics et audit spécifiques
- Immeuble en multipropriété : diagnostics par lots
- Bien vendu loué : bail et éléments locatifs
- Travaux réalisés : déclarations préalables, permis de construire
- Tutelle ou curatelle
- Indivision
- Succession complexe
- Spécificités locales nécessitant des pièces complémentaires
- Un dossier complet et préparé en amont permet d’éviter les blocages au moment de l’offre ou du compromis.
5. Mettre le bien en valeur
Photos de qualité, annonce claire et sincère, présentation soignée : l’objectif n’est pas de séduire tout le monde, mais de donner envie de visiter aux acheteurs potentiels sérieux, capables de se positionner.
6. Les visites : un moment clé
Les visites permettent de répondre aux questions, de rassurer et d’aider l’acheteur à se projeter. Une visite bien menée ne vend pas à elle seule un bien, mais elle confirme une intention. Pour mieux comprendre ce travail, vous pouvez consulter nos articles Les coulisses du métier de conseiller immobilier et Un projet de vente se prépare : pourquoi être bien accompagné change tout.
7. L’offre d’achat
Lorsqu’un acquéreur souhaite aller plus loin, il formule une offre d’achat. Elle peut être au prix ou négociée. Cette offre s’accompagne généralement d’un accord de principe bancaire ou d’un justificatif de fonds propres. Il est important de préciser qu’il ne s’agit pas encore d’une offre de prêt définitive. Si l’offre est refusée, le bien reste en vente et la stratégie peut être réévaluée en fonction des retours du marché.
8. Le compromis ou la promesse de vente
Le compromis encadre juridiquement l’accord entre vendeur et acquéreur. Il prévoit notamment des conditions suspensives, telles que l’obtention du prêt, l’obtention d’un permis de construire ou la vente préalable d’un autre bien. Ces clauses protègent les deux parties.
9. Le rôle du notaire : sécuriser la vente
S’ouvre alors une phase plus administrative et juridique. Le notaire vérifie de nombreux éléments : titres de propriété, urbanisme, servitudes, copropriété, et bien d’autres points selon chaque dossier, afin de sécuriser la transaction.
10. La signature de l’acte authentique
Avant la signature, une dernière visite du bien est généralement réalisée et les relevés de compteurs sont effectués. La signature de l’acte authentique a lieu chez le notaire, suivie de la remise des clés. Des régularisations peuvent être prévues, comme le prorata de taxe foncière. En cas d’impossibilité de présence (éloignement, santé, EHPAD…), une procuration peut être mise en place.
En conclusion
Chaque vente est différente et chaque situation est unique. Les cas particuliers sont nombreux, et c’est précisément pour cela qu’être accompagné permet d’avancer avec plus de sérénité, de clarté et de sécurité tout au long du parcours.
Estimez gratuitement votre bien avec TEAMFI Team France Immobilier
Obtenez une évaluation gratuite et précise de votre bien à LYON ou alentours, en seulement deux minutes.
Empty
Estimer mon bien